Здача besenrein: визначення, чек-лист і межа з Grundreinigung (генеральним прибиранням)

Що означає besenrein? Визначення за BGH

Що означає besenrein? Законодавчого визначення besenrein немає, цього слова немає в жодному законі. § 546 BGB вимагає лише, щоб ви повернули орендований об’єкт. Мірило дає Федеральний верховний суд. У рішенні від 28 червня 2006 року (VIII ZR 124/05) сказано: обов’язок повернути квартиру besenrein обмежується усуненням грубих забруднень. Отже, besenrein означає, що квартиру грубо прибрано віником.

У розглянутій справі орендарі жили в квартирі з 2000 до 2004 року. Орендодавець послався на нікотинові нашарування й вимагав близько 9.200 € відшкодування збитків, зокрема за ремонт, миття вікон і кухню. Судді розглянули кожен пункт. Грубі забруднення вони знайшли лише у вигляді павутиння в підвалі. Щодо вікон і кухні порушення обов’язку суд не визнав.

Здача квартири besenrein: чек-лист для кожної кімнати

Суть, за словами судів і посібників, така: порожньо, підметено, без сміття. За цим списком пройдіться по квартирі напередодні здачі:

• Усі кімнати порожні: меблі, коробки та дрібниці в шухлядах, вбудованих шафах і на підвіконнях. Усе, що належить вам, має піти.
• Підлоги: тверді покриття підмести, килимове пропилососити. Мити чи натирати воском не потрібно.
• Прибрати павутиння в усіх приміщеннях, також у підвалі.
• Кухня: викинути залишки їжі та сміття, спорожнити холодильник, якщо він належить до квартири.
• Ванна кімната: прибрати грубий бруд, дістати волосся й залишки з умивальника, ванни та зливу.
• Підвіконня та вбудовані шафи звільнити від грубого пилу, залишки клею від наклейок на шибках зняти.
• Балкон або терасу підмести та прибрати слизький шар бруду на підлозі, щоб по ній можна було ходити без ризику.
• Підвал, горище й гараж здати порожніми та підметеними, якщо вони входять в оренду.

Besenrein чи Grundreinigung? Різниця

Суперечка виникає тому, що багато хто каже «чисто», а має на увазі «besenrein». Різниця більша, ніж здається:

Щодо вапняного нальоту та жиру думки розходяться: одні суди й посібники відносять їх до грубих забруднень, інші — ні.

Є два випадки, коли вимоги вищі за besenrein. Хто явно давно не прибирав квартиру, мусить зробити більше, ніж підмести: об’єднання орендодавців (Vermieterverband) тоді вимагає, щоб кухня й ванна були придатні для гігієнічного користування, а помітно забруднені вікна було вимито. А якщо в договорі написано «gereinigt» («прибрано»), «sauber» («чисто») або «Grundreinigung», діє цей текст, якщо він дійсний. Landgericht Berlin II (земельний суд Берліна) 13 лютого 2024 року скасував пункт, який вимагав вимитих вікон, вимитих підлог і змішувачів без вапняного нальоту (67 S 186/23). Обов’язковим лишалося besenrein. Рішення стосується одного договору, але показує, як суди можуть на це дивитися. Це не юридична консультація, ваш договір у разі сумнівів перевірить об’єднання орендарів (Mieterverein) або адвокат.

Besenrein, sauber, gereinigt: що написано в договорі оренди (Mietvertrag)

Загляньте в договір, перш ніж прибирати. Що саме ви винні, вирішує формулювання:

• «Besenrein» або «besenrein und geräumt» (besenrein і звільнено від речей): належить усунути грубі забруднення, як описано вище.
• «Sauber» («чисто»), «gereinigt» («прибрано») або «in ordnungsgemäßem Zustand» («у належному стані»): це звучить як більше, але часто неясно. Сумніви у тлумаченні заздалегідь сформульованих пунктів договору тлумачаться проти того, хто їх запропонував, тобто орендодавця (§ 305c Abs. 2 BGB).
• «Grundreinigung» («генеральне прибирання») або «Endreinigung durch einen Fachbetrieb» («заключне прибирання силами фахової фірми»): для таких обов’язків потрібен чіткий дійсний пункт. Загальні формулювання суди вже скасовували, зокрема Landgericht Berlin II у 2024 році.

Індивідуально погоджені домовленості натомість діють. Якщо ви пообіцяли орендодавцеві ретельно прибрати квартиру, виконайте це або візьміть від нього письмову відмову.

Підвал, горище й гараж: що там залишається

Про підвал забувають найчастіше. Якщо він входить в оренду, під час здачі він має бути таким самим порожнім і besenrein, як і квартира. У справі BGH 2006 року саме павутиння в підвальному приміщенні вважали грубим забрудненням.

Якщо щось залишилося, воно спершу лишається вашою власністю. Але орендодавець не зобов’язаний зберігати це роками: він може встановити строк, вивезти решту за ваш рахунок і вирахувати суму рахунку з Kaution (застави). За значної кількості речей він також може заявити, що квартиру ще не повернуто повністю. Тоді виникає питання про компенсацію за користування — Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB), тобто про подальшу орендну плату, доки все не звільнено.

Як звільнити підвал:

• Wertstoffhof (пункт приймання відходів): Stadtreinigung Leipzig (міська служба прибирання) приймає Sperrmüll (великогабаритне сміття) на своїх пунктах Wertstoffhof без додаткової плати. Для цього потрібна адреса реєстрації в Лейпцигу (Meldeadresse). Докладніше на сторінці Wertstoffhof у Лейпцигу.
• Вивіз на замовлення: Stadtreinigung забирає до 4 м³ за одне замовлення, платна марка Wertmarke — 25 € з тротуару або 50 € з квартири (станом на листопад 2026 року). Дату слід домовляти щонайменше за п’ять тижнів. Відходи від перебудов і ремонту вона не забирає.
• Фарби, лаки та розчинники — це шкідливі речовини. Їм не місце в Sperrmüll, їх слід здавати до пункту збору небезпечних відходів Stadtreinigung.
• Ми звільняємо підвал, горище й квартиру разом. Ціни та порядок роботи — на сторінках Розчищення підвалу і Утилізація Sperrmüll.

Орендодавець каже: недостатньо чисто

Суперечки найчастіше виникають у сам день здачі. Так ви збережете можливість діяти:

• Сфотографуйте кожну кімнату перед оглядом і ще раз після нього. Дату й час зйомки має бути можливо підтвердити.
• Попросіть чітко назвати недолік у протоколі, наприклад «Spinnweben im Kellerraum» («павутиння в підвальному приміщенні») замість «Reinigung mangelhaft» («прибирання незадовільне»). Тоді обидві сторони знають, про що йдеться.
• Нічого не підписуйте, чого ви не визнаєте. Фраза на кшталт «Mieter trägt die Reinigungskosten» («орендар несе витрати на прибирання») згодом може бути використана проти вас.
• У разі обґрунтованої критики домовтеся про строк на доопрацювання. Якщо цей день у нас вільний, ми ще раз пройдемося з мітлою навіть за короткий термін.
• Якщо з Kaution роблять відрахування, вимагайте розшифровку з рахунками.

Звільнення й здача besenrein: це беремо на себе ми

Ми звільняємо квартиру, підвал і підсобні приміщення та наприкінці підмітаємо. Якщо квартира має бути ще й готова до здачі, ми підмітаємо та пилососимо всі кімнати, прибираємо павутиння й грубий бруд і повертаємо її besenrein. Це розраховується за ставкою 25 €/год додатково.

Приклад (підрахунок): 2-кімнатна квартира площею 55 м² за ставки 20–40 €/м² коштує приблизно 1.100–2.200 €, підвал включено. Фіксовану ціну називаємо за фото, бо вирішують кількість речей, сходи та доступ. Як це відбувається в цілих квартирах, описано на сторінках Вивезення мотлоху в Лейпцигу і Haushaltsauflösung (повне звільнення квартири).

• Бути присутніми вам не обов’язково: багато хто залишає нам ключ і приходить лише на приймання.
• За бажанням ми надсилаємо після звільнення фото кожної кімнати. Зберігайте їх, доки не повернуть Kaution.
• Миття вікон, прибирання ванної та кухні чи заключне прибирання ми не пропонуємо. Для цього є клінінгові фірми, якщо ваш договір вимагає більше, ніж besenrein.
• У радіусі 50 км навколо Лейпцига плату за виїзд ми не беремо. За більших відстаней після ваших фото називаємо загальну ціну, дорога в неї вже входить.