Besenrein übergeben: Definition, Checkliste und Grenze zur Grundreinigung

Was bedeutet besenrein? Die Definition nach BGH

Was heißt besenrein? Eine gesetzliche Besenrein-Definition gibt es nicht, das Wort steht in keinem Gesetz. § 546 BGB verlangt nur, dass Sie die Mietsache zurückgeben. Den Maßstab liefert der Bundesgerichtshof. Im Urteil vom 28. Juni 2006 (VIII ZR 124/05) heißt es: Die Pflicht zur besenreinen Rückgabe beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen. Besenrein bedeutet also, dass die Wohnung mit dem Besen grob gereinigt ist.

Im entschiedenen Fall hatten Mieter von 2000 bis 2004 in der Wohnung gelebt. Der Vermieter machte Nikotinablagerungen geltend und verlangte rund 9.200 € Schadensersatz, unter anderem für Renovierung, Fensterreinigung und Küche. Die Richter gingen jeden Punkt durch. Grobe Verschmutzungen fanden sie nur in Form von Spinnweben im Keller. Bei Fenstern und Küche verneinten sie eine Pflichtverletzung.

Wohnungsübergabe besenrein: Checkliste für jeden Raum

Als Kern nennen Gerichte und Ratgeber: leer, gekehrt, ohne Müll. Mit dieser Liste gehen Sie am Vortag der Übergabe durch die Wohnung:

• Alle Räume leer: Möbel, Kartons und Kleinkram in Schubladen, Einbauschränken und auf Fensterbrettern. Was Ihnen gehört, muss raus.
• Böden: Hartböden kehren, Teppichboden saugen. Wischen oder Bohnern ist nicht nötig.
• Spinnweben in allen Räumen entfernen, auch im Keller.
• Küche: Essensreste und Müll entsorgen, den Kühlschrank leeren, wenn er zur Wohnung gehört.
• Bad: groben Schmutz entfernen, Haare und Rückstände aus Becken, Wanne und Abfluss holen.
• Fensterbänke und Einbauschränke von grobem Staub befreien, Klebereste von Aufklebern an den Scheiben abmachen.
• Balkon oder Terrasse fegen und eine Schmierschicht am Boden entfernen, damit man gefahrlos darauf gehen kann.
• Keller, Dachboden und Garage leer und gekehrt übergeben, wenn sie mitvermietet sind.

Besenrein oder Grundreinigung? Der Unterschied

Der Streit entsteht, weil viele „sauber“ sagen und „besenrein“ meinen. Der Unterschied ist größer, als er klingt:

Bei Kalk und Fett gehen die Meinungen auseinander: Manche Gerichte und Ratgeber zählen sie zu den groben Verschmutzungen, andere nicht.

Zwei Grenzen gibt es nach oben. Wer die Wohnung erkennbar lange nicht geputzt hat, muss mehr tun als kehren: Ein Vermieterverband verlangt dann, dass Küche und Bad hygienisch nutzbar sind und deutlich verschmutzte Fenster geputzt werden. Und steht im Vertrag „gereinigt“, „sauber“ oder „Grundreinigung“, zählt dieser Text, soweit er wirksam ist. Das Landgericht Berlin II kippte am 13. Februar 2024 eine Klausel, die gereinigte Fenster, gewischte Böden und entkalkte Armaturen verlangte (67 S 186/23). Geschuldet blieb besenrein. Das Urteil betrifft einen einzelnen Vertrag, zeigt aber, wie Gerichte so etwas sehen können. Das ist keine Rechtsberatung, Ihren Vertrag prüft im Zweifel ein Mieterverein oder ein Anwalt.

Besenrein, sauber, gereinigt: was im Mietvertrag steht

Schauen Sie in den Vertrag, bevor Sie putzen. Die Wortwahl entscheidet, was Sie schulden:

• „Besenrein“ oder „besenrein und geräumt“: Geschuldet ist die Beseitigung grober Verschmutzungen, so wie oben beschrieben.
• „Sauber“, „gereinigt“ oder „in ordnungsgemäßem Zustand“: Das klingt nach mehr, ist aber oft unklar. Zweifel bei der Auslegung vorformulierter Vertragsklauseln gehen zulasten dessen, der sie gestellt hat, also des Vermieters (§ 305c Abs. 2 BGB).
• „Grundreinigung“ oder „Endreinigung durch einen Fachbetrieb“: Solche Pflichten brauchen eine klare, wirksame Klausel. Pauschale Vorgaben haben Gerichte schon gekippt, so das Landgericht Berlin II im Jahr 2024.

Individuell ausgehandelte Absprachen gelten dagegen. Haben Sie dem Vermieter zugesagt, die Wohnung gründlich zu reinigen, halten Sie das ein oder lassen Sie sich den Verzicht schriftlich geben.

Keller, Dachboden und Garage: was dort stehen bleibt

Der Keller wird am häufigsten vergessen. Ist er mitvermietet, muss er bei der Übergabe so leer und besenrein sein wie die Wohnung. Im BGH-Fall von 2006 waren es gerade die Spinnweben im Kellerraum, die als grobe Verschmutzung zählten.

Bleibt etwas stehen, bleibt es zunächst Ihr Eigentum. Der Vermieter muss es aber nicht jahrelang lagern: Er kann eine Frist setzen, den Rest auf Ihre Kosten entsorgen lassen und die Rechnung mit der Kaution verrechnen. Bei erheblichen Mengen kann er außerdem geltend machen, die Wohnung sei noch nicht vollständig zurückgegeben. Dann steht Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB) im Raum, also weitere Miete, bis alles leer ist.

So bekommen Sie den Keller leer:

• Wertstoffhof: Die Stadtreinigung Leipzig nimmt Sperrmüll an ihren Wertstoffhöfen ohne zusätzliche Kosten an. Sie brauchen dafür eine Meldeadresse in Leipzig. Mehr unter Wertstoffhof Leipzig.
• Abholung: Die Stadtreinigung holt bis zu 4 m³ pro Auftrag ab, Wertmarke 25 € vom Gehweg oder 50 € aus der Wohnung (Stand: November 2026). Den Termin sollten Sie mindestens fünf Wochen vorher vereinbaren. Abfälle aus Umbau und Renovierung nimmt sie nicht mit.
• Farben, Lacke und Lösungsmittel sind Schadstoffe. Sie gehören nicht in den Sperrmüll, sondern zur Schadstoffsammlung der Stadtreinigung.
• Wir räumen Keller, Dachboden und Wohnung zusammen. Preise und Ablauf stehen unter Keller entrümpeln und Sperrmüll entsorgen.

Der Vermieter sagt: nicht sauber genug

Streit gibt es meist am Übergabetag selbst. So bleiben Sie handlungsfähig:

• Fotografieren Sie jeden Raum vor der Begehung und noch einmal danach. Datum und Uhrzeit der Aufnahme sollten sich nachweisen lassen.
• Lassen Sie den Mangel im Protokoll konkret benennen, etwa „Spinnweben im Kellerraum“ statt „Reinigung mangelhaft“. Dann wissen beide, worum es geht.
• Unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht anerkennen. Ein Satz wie „Mieter trägt die Reinigungskosten“ kann später gegen Sie sprechen.
• Vereinbaren Sie bei berechtigter Kritik eine Frist zum Nachbessern. Ist der Tag bei uns frei, kehren wir auch kurzfristig noch einmal durch.
• Verlangen Sie bei Abzügen von der Kaution eine Aufstellung mit Rechnungen.

Räumen und besenrein übergeben: das übernehmen wir

Wir räumen Wohnung, Keller und Nebenräume und fegen am Ende durch. Soll die Wohnung darüber hinaus übergabefertig sein, kehren und saugen wir alle Räume, entfernen Spinnweben und groben Schmutz und geben sie besenrein zurück. Das rechnen wir mit 25 €/Std. ab.

Ein Beispiel (Rechnung): Eine 2-Zimmer-Wohnung mit 55 m² kostet bei 20–40 €/m² rund 1.100–2.200 €, Keller inklusive. Den Festpreis nennen wir nach Fotos, denn Menge, Treppen und Zugang entscheiden. Wie das bei ganzen Wohnungen abläuft, steht unter Entrümpelung in Leipzig und Haushaltsauflösung.

• Sie müssen nicht dabei sein: Viele geben uns den Schlüssel und kommen erst zur Abnahme.
• Auf Wunsch schicken wir nach dem Räumen Fotos von jedem Raum. Behalten Sie sie, bis die Kaution zurück ist.
• Fenster putzen, Bad und Küche reinigen oder eine Endreinigung bieten wir nicht an. Dafür gibt es Reinigungsbetriebe, falls Ihr Vertrag mehr als besenrein verlangt.
• Im Umkreis von 50 km um Leipzig berechnen wir keine Anfahrt. Bei weiteren Strecken nennen wir nach Ihren Fotos einen Gesamtpreis, die Fahrt ist darin enthalten.