Streichen bei Auszug: Wann Sie renovieren müssen und wann nicht

Neues Gesetz: Wohnung streichen bei Auszug 2026?

Wer nach einem neuen Gesetz zum Thema „Wohnung streichen bei Auszug 2026“ sucht, findet viele Ratgeber mit der Jahreszahl im Titel. Ein solches Gesetz gibt es nicht. Das Gesetz regelt die Grundlage in einem Satz: Der Vermieter hält die Wohnung in einem zum Gebrauch geeigneten Zustand (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Streichen kann er nur auf Sie abwälzen, wenn Ihr Mietvertrag das wirksam regelt. Wann eine Klausel wirksam ist, haben Gerichte entschieden, allen voran der Bundesgerichtshof (BGH) seit 2003.

Was 2026 im Bundestag liegt, ist die Mietrechtsreform „Mietrecht II“ (Drucksache 21/6807). Der Bundestag beriet sie am 9. Juli 2026 zum ersten Mal, am 14. Oktober 2026 hörte der Rechtsausschuss Sachverständige an. Es geht um Indexmieten, Möblierungszuschläge, Kurzzeitmiete, die Schonfrist bei Mietrückstand und das vereinfachte Modernisierungsverfahren. Zu Schönheitsreparaturen und zur Renovierung bei Auszug sieht der Entwurf nach den Zusammenfassungen des Bundestags nichts vor. Stand: November 2026.

Die Regeln stammen aus BGH-Urteilen, die zum Teil über 20 Jahre alt sind. Ihre Pflicht richtet sich nach Ihrem Vertrag, nicht nach dem Kalenderjahr.

Muss man bei Auszug streichen? Vier Fragen an Ihren Mietvertrag

Mit „Renovierung bei Auszug“ sind die Schönheitsreparaturen gemeint: Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper samt Heizrohren, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Alles darüber hinaus, etwa Parkett abschleifen oder Fenster von außen streichen, darf der Vermieter in der Regel nicht auf Sie abwälzen. Sie müssen nur streichen, wenn alle vier Punkte zutreffen:

• Der Vertrag überträgt Ihnen die Schönheitsreparaturen. Steht nichts dazu drin, müssen Sie nicht streichen.
• Die Wohnung war bei Ihrem Einzug renoviert, oder Sie haben einen angemessenen Ausgleich bekommen, zum Beispiel mietfreie Zeit.
• Die Klausel enthält keine starren Fristen, keine Quote, keine Pflicht zum Fachbetrieb und keine Endrenovierung unabhängig vom Zustand.
• Die Räume sind wirklich abgewohnt. Eine abgelaufene Frist allein genügt nicht.

Unrenoviert eingezogen: dann meist keine Pflicht

Am 18. März 2015 hat der BGH seine Linie geändert (VIII ZR 185/14). Eine Klausel, die Ihnen die Schönheitsreparaturen überträgt, ist unwirksam, wenn Sie in eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung gezogen sind und keinen angemessenen Ausgleich bekommen haben. Sonst müssten Sie Spuren des Vormieters beseitigen und die Wohnung womöglich in besserem Zustand zurückgeben, als Sie sie übernommen haben. Im entschiedenen Fall waren in drei Zimmern Streicharbeiten nötig. Ein Nachlass von einer halben Monatsmiete war kein angemessener Ausgleich.

Ob eine Wohnung als unrenoviert gilt, entscheidet der Gesamteindruck: Unerhebliche Gebrauchsspuren zählen nicht. Beweisen müssen die Unrenoviertheit Sie als Mieter, den Ausgleich dagegen der Vermieter. Auch eine Renovierungsabrede mit dem Vormieter rettet die Klausel nicht, das hat der BGH 2018 entschieden (VIII ZR 277/16). Ist die Klausel unwirksam, gilt wieder das Gesetz: Der Vermieter trägt die Instandhaltung.

Streichen bei Auszug nach 5 Jahren? Fristen, Quoten und Zustand

Viele Verträge enthalten einen Fristenplan nach altem Muster: Küche, Bad und Dusche alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flur und Toilette alle fünf Jahre, andere Nebenräume alle sieben Jahre. Diese Zahlen sind nur Richtwerte. Schon am 23. Juni 2004 hat der BGH entschieden: Wer die Fristen starr formuliert, also ohne Rücksicht auf den Zustand, hat eine unwirksame Klausel (VIII ZR 361/03). Zulässig sind Formulierungen wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“.

Auch nach fünf Jahren müssen Sie deshalb nicht automatisch streichen. Bei einer wirksamen, flexiblen Klausel kommt es darauf an, ob die Räume wirklich abgewohnt sind. Sind Wände und Decken nach sechs Jahren noch gepflegt, gibt es nichts zu tun.

Drei weitere Muster scheitern regelmäßig. Die Quotenklausel („Wer vor Ablauf der Frist auszieht, zahlt anteilig“) hat der BGH am 18. März 2015 gekippt (VIII ZR 242/13) und 2024 bestätigt (VIII ZR 79/22); nur eine wirklich einzeln ausgehandelte Quote kann halten. Eine Endrenovierung zusätzlich zur laufenden Renovierung, egal wann zuletzt gestrichen wurde, ist ebenfalls unwirksam (BGH 2003, VIII ZR 308/02). Und schon ein starres Stück macht die ganze Klausel unwirksam (VIII ZR 21/13).

Vier Beispiele, wie sich das auswirkt. Es sind Rechenbeispiele aus der Rechtslage, keine echten Fälle:

Alter Mietvertrag: Renovieren bei Auszug nach alten Klauseln

Ältere Verträge enthalten besonders oft Klauseln, die der BGH verworfen hat: starre Fristenpläne aus der Zeit vor 2004, eine Endrenovierung „bei Auszug in jedem Fall“ oder Quoten. Das Alter des Vertrags schützt eine solche Klausel nicht. Das BGH-Urteil von 2015 (VIII ZR 185/14) betraf einen Mietvertrag, der am 1. Oktober 2002 begann. Der Senat lehnte es ausdrücklich ab, die Klausel dem Vermieter zuliebe aus Gründen des Vertrauensschutzes als wirksam zu behandeln. Wer vorformulierte Klauseln verwendet, trägt im Allgemeinen das Risiko, dass sich die Rechtsprechung später ändert.

Lesen Sie die Klausel trotzdem Wort für Wort. Kleine Unterschiede entscheiden: „in der Regel“ statt „spätestens“, „bei Bedarf“ statt „bei Auszug“. Das ist eine allgemeine Orientierung und keine Rechtsberatung. Lassen Sie den Vertrag im Zweifel von einem Mieterverein oder einem Anwalt prüfen, bevor Sie zum Pinsel greifen.

Wenn Sie streichen müssen: wie und durch wen

Ist die Klausel wirksam, gelten klare Grenzen. Sie dürfen selbst streichen oder Helfer holen. Ein Fachbetrieb darf Ihnen nicht vorgeschrieben werden: Eine Klausel, die das verlangt, ist unwirksam (BGH, 9. Juni 2010, VIII ZR 294/09), weil sie Ihnen die günstigere Eigenleistung nimmt.

Bunt streichen dürfen Sie während der Mietzeit. Geben Sie die Wohnung aber in ausgefallenen Farben zurück, haften Sie dafür auch ohne wirksame Renovierungsklausel. In dem Fall, den der BGH am 6. November 2013 entschied (VIII ZR 416/12), waren einzelne Wände rot, gelb und blau, und die Mieter mussten für das Überstreichen aufkommen, weil sich die Wohnung so kaum neu vermieten ließ. Wer streicht, nimmt deshalb helle, neutrale, deckende Farben.

Rauchen ist ohne Verbot im Vertrag vertragsgemäßer Gebrauch. Vergilbte Wände sind deshalb allein kein Schadensersatzgrund (BGH, 28. Juni 2006, VIII ZR 124/05). Anders kann es bei exzessivem Rauchen sein, wenn ein normaler Anstrich die Spuren nicht beseitigt (VIII ZR 37/07). Ob Sie streichen müssen, hängt auch bei Rauchern an der Klausel.

Wenn der Vermieter trotzdem verlangt, dass Sie streichen

Bleibt der Vermieter dabei? So gehen Sie vor:

• Fragen Sie nach der Klausel, auf die er sich stützt, und legen Sie Einzugsprotokoll und Fotos daneben.
• Unterschreiben Sie im Übergabeprotokoll keine Pflicht zum Streichen oder Zahlen, die Sie nicht verstehen. Wie ein Protokoll aufgebaut ist, steht unter Übergabeprotokoll.
• Ohne wirksame Klausel hat der Vermieter für das Streichen keinen Anspruch, den er mit Ihrer Kaution verrechnen könnte. Besteht die Pflicht, muss er Ihnen in der Regel erst eine angemessene Frist zum Streichen setzen, bevor er einen Betrieb beauftragt und Ihnen die Rechnung schickt.
• Haben Sie auf Grundlage einer unwirksamen Klausel schon gestrichen oder streichen lassen, kann ein Erstattungsanspruch bestehen. Er verjährt aber sechs Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses (§ 548 Abs. 2 BGB).

Den ganzen Ablauf der Übergabe zeigt die Seite Wohnungsübergabe beim Auszug. Was bei der Reinigung gilt, steht unter Wohnung besenrein übergeben.

Wände streichen lassen: was wir übernehmen und was es kostet

Müssen Sie streichen und haben keine Zeit, übernehmen wir das. Wir streichen Wände mit zwei Anstrichen, bereiten den Untergrund vor, streichen Decken, Leibungen und Anschlüsse und nehmen alte Tapete ab. Neu tapezieren übernehmen wir nicht. Gestrichen wird am einfachsten in leeren Räumen. Auf Wunsch räumen wir deshalb vorher aus (Entrümpelung) und fahren Ihre Möbel in die neue Wohnung (Umzug in Leipzig).

Die Wandfläche rechnen Sie so: Raumumfang mal Höhe, minus Türen und Fenster. Beispiel: Ein Zimmer mit 4 × 3,5 m und 2,50 m Höhe hat 15 m Umfang, also 37,5 m². Ohne Tür und Fenster (zusammen rund 4,5 m²) bleiben etwa 33 m² Wand. Bei 10–20 €/m² sind das 330–660 €. Zwei Zimmer und ein Flur kommen zusammen auf rund 90 m² Wandfläche, also 900–1.800 €. Decken und Untergrund rechnen wir gesondert, den Festpreis nennen wir nach Fotos.

Im Umkreis von 50 km um Leipzig berechnen wir keine Anfahrt. Bei weiteren Strecken nennen wir nach Ihren Fotos einen Gesamtpreis, die Fahrt ist darin enthalten. Mehr zu Preisen und Ablauf steht unter Wohnung streichen lassen: Kosten, größere Arbeiten finden Sie unter Wohnungsrenovierung in Leipzig.