Фарбування при виїзді: коли треба робити ремонт, а коли ні

Новий закон про фарбування квартири при виїзді у 2026 році?

Хто шукає новий закон на тему «Wohnung streichen bei Auszug 2026» (фарбування квартири при виїзді), знаходить багато посібників із роком у заголовку. Такого закону немає. Закон визначає основу одним реченням: орендодавець утримує квартиру в стані, придатному для користування (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Перекласти фарбування на вас він може лише тоді, коли ваш договір оренди дійсним пунктом це врегульовує. Коли пункт дійсний, вирішували суди, насамперед Федеральний верховний суд (BGH) із 2003 року.

У 2026 році в Бундестазі розглядається реформа орендного права «Mietrecht II» (документ Бундестагу Drucksache 21/6807). Бундестаг розглянув її вперше 9 липня 2026 року, а 14 жовтня 2026 року Комітет з правових питань (Rechtsausschuss) заслухав експертів. Йдеться про індексовану оренду (Indexmiete), доплати за меблювання, короткострокову оренду, пільговий строк при заборгованості з оренди (Schonfrist) і спрощену процедуру модернізації. Щодо Schönheitsreparaturen і ремонту при виїзді законопроєкт, судячи зі стислих викладів Бундестагу, нічого не передбачає. Станом на листопад 2026 року.

Правила походять із рішень BGH, частина з яких має понад 20 років. Ваш обов’язок залежить від вашого договору, а не від календарного року.

Чи треба фарбувати стіни при виїзді? Чотири запитання до вашого договору оренди

Під «ремонтом при виїзді» мають на увазі Schönheitsreparaturen: поклейку шпалер і фарбування стін та стель, фарбування радіаторів разом із трубами опалення, міжкімнатних дверей, а також вікон і зовнішніх дверей зсередини. Усе, що виходить за ці межі, наприклад циклювання паркету чи фарбування вікон ззовні, орендодавець, як правило, перекладати на вас не може. Фарбувати вам потрібно лише тоді, коли виконуються всі чотири пункти:

• Договір покладає на вас Schönheitsreparaturen. Якщо про це нічого не сказано, фарбувати не потрібно.
• Під час вашого в’їзду квартира була відремонтована, або ви отримали належну компенсацію, наприклад період без орендної плати.
• У пункті немає жорстких строків, немає квоти, немає обов’язку звертатися до фахової фірми та немає заключного ремонту незалежно від стану.
• Приміщення справді зношені від проживання. Одного лише спливу строку недостатньо.

В’їхали в неремонтовану квартиру: тоді здебільшого обов’язку немає

18 березня 2015 року BGH змінив свою лінію (VIII ZR 185/14). Пункт, що перекладає на вас Schönheitsreparaturen, недійсний, якщо ви в’їхали в неремонтовану квартиру або таку, що потребує ремонту, і не отримали належної компенсації. Інакше вам довелося б усувати сліди попереднього орендаря та, можливо, повернути квартиру в кращому стані, ніж ви її прийняли. У розглянутій справі фарбування було потрібне в трьох кімнатах. Знижка в розмірі півмісячної орендної плати не була належною компенсацією.

Чи вважається квартира неремонтованою, вирішує загальне враження: незначні сліди користування не рахуються. Довести, що квартира була неремонтованою, мусите ви як орендар, а наявність компенсації — орендодавець. Навіть домовленість про ремонт із попереднім орендарем пункт не рятує, так BGH вирішив у 2018 році (VIII ZR 277/16). Якщо пункт недійсний, знову діє закон: утримання квартири в належному стані (Instandhaltung) лежить на орендодавцеві.

Фарбування при виїзді через 5 років? Строки, квоти й стан

Багато договорів містять графік строків за старим зразком: кухня, ванна кімната й душова — кожні три роки, житлові кімнати й спальні, коридор і туалет — кожні п’ять років, інші підсобні приміщення — кожні сім років. Ці цифри — лише орієнтири. Ще 23 червня 2004 року BGH вирішив: хто формулює строки жорстко, тобто без огляду на стан, має недійсний пункт (VIII ZR 361/03). Допустимі формулювання на кшталт «як правило» (in der Regel) або «загалом» (im Allgemeinen).

Тому навіть через п’ять років фарбувати автоматично не потрібно. За дійсного гнучкого пункту важить те, чи приміщення справді зношені від проживання. Якщо стіни й стелі через шість років ще в доглянутому стані, робити нічого не треба.

Ще три типові формулювання регулярно не витримують перевірки. Пункт про квоту (Quotenklausel: «Хто виїжджає до спливу строку, платить пропорційно») BGH скасував 18 березня 2015 року (VIII ZR 242/13) і підтвердив у 2024 році (VIII ZR 79/22); утриматися може лише квота, яку справді погоджено індивідуально. Заключний ремонт (Endrenovierung) на додачу до поточних ремонтів, незалежно від того, коли востаннє фарбували, також недійсний (BGH 2003, VIII ZR 308/02). А вже один жорсткий елемент робить недійсним увесь пункт (VIII ZR 21/13).

Чотири приклади того, як це діє. Це розрахункові приклади з правової ситуації, а не реальні випадки:

Старий договір оренди: ремонт при виїзді за старими пунктами

Старіші договори особливо часто містять пункти, які BGH відхилив: жорсткі графіки строків часів до 2004 року, заключний ремонт «у кожному разі при виїзді» або квоти. Вік договору такий пункт не захищає. Рішення BGH 2015 року (VIII ZR 185/14) стосувалося договору оренди, що почався 1 жовтня 2002 року. Сенат прямо відмовився на догоду орендодавцю вважати пункт дійсним із міркувань захисту довіри (Vertrauensschutz). Хто використовує заздалегідь сформульовані пункти, зазвичай несе ризик того, що судова практика згодом зміниться.

Усе одно прочитайте пункт слово за словом. Вирішують дрібні відмінності: «як правило» замість «щонайпізніше» (spätestens), «за потреби» (bei Bedarf) замість «при виїзді» (bei Auszug). Це загальна орієнтація, а не юридична консультація. У разі сумнівів дайте перевірити договір об’єднанню орендарів (Mieterverein) або адвокату, перш ніж братися за пензель.

Якщо фарбувати все-таки треба: як і хто

Якщо пункт дійсний, діють чіткі межі. Ви можете фарбувати самі або покликати помічників. Фахову фірму вам нав’язувати не можна: пункт, що цього вимагає, недійсний (BGH, 9 червня 2010 року, VIII ZR 294/09), бо відбирає у вас дешевшу можливість виконати роботу власноруч.

Під час оренди ви можете фарбувати в яскраві кольори. Але якщо ви повертаєте квартиру в незвичних кольорах, ви відповідаєте за це й без дійсного пункту про ремонт. У справі, яку BGH розглянув 6 листопада 2013 року (VIII ZR 416/12), окремі стіни були червоні, жовті й сині, і орендарі мусили оплатити перефарбування, бо в такому вигляді квартиру майже не вдавалося здати знову. Тому, хто фарбує, слід брати світлі, нейтральні кольори, що добре укривають.

Куріння, якщо договір його не забороняє, вважається користуванням відповідно до договору. Тому пожовклі стіни самі по собі не є підставою для відшкодування збитків (BGH, 28 червня 2006 року, VIII ZR 124/05). Інакше може бути при надмірному курінні, якщо звичайне фарбування слідів не усуває (VIII ZR 37/07). Чи треба фарбувати, залежить і для курців від пункту договору.

Якщо орендодавець усе одно вимагає, щоб ви фарбували

Орендодавець наполягає? Дійте так:

• Запитайте, на який пункт він спирається, і зіставте з ним протокол в’їзду та фото.
• Не підписуйте в Übergabeprotokoll обов’язку фарбувати чи платити, якого ви не розумієте. Як побудований протокол, описано на сторінці Übergabeprotokoll.
• Без дійсного пункту в орендодавця немає вимоги щодо фарбування, яку він міг би зарахувати за рахунок вашої Kaution (застави). Якщо обов’язок існує, він, як правило, спершу має призначити вам розумний строк для фарбування, перш ніж доручити роботу фірмі та надіслати вам рахунок.
• Якщо ви вже пофарбували або замовили фарбування на підставі недійсного пункту, може існувати право на відшкодування. Але строк давності за ним спливає через шість місяців після закінчення орендних відносин (§ 548 Abs. 2 BGB).

Увесь порядок здачі показано на сторінці Здача квартири при виїзді. Що діє щодо прибирання (стан besenrein: підметено, без грубого бруду), описано на сторінці Здача квартири besenrein.

Замовити фарбування стін: що ми беремо на себе й скільки це коштує

Якщо вам потрібно фарбувати, а часу немає, це беремо на себе ми. Ми фарбуємо стіни у два шари, готуємо основу, фарбуємо стелі, відкоси та примикання й знімаємо старі шпалери. Нові шпалери клеїти ми не беремося. Найпростіше фарбувати в порожніх приміщеннях. Тому за бажанням ми спершу звільняємо їх від речей (Вивезення мотлоху) і перевозимо ваші меблі в нову квартиру (Переїзд у Лейпцигу).

Площу стін рахуйте так: периметр кімнати помножити на висоту, мінус двері та вікна. Приклад: кімната 4 × 3,5 м і заввишки 2,50 м має периметр 15 м, отже 37,5 м². Без дверей і вікна (разом близько 4,5 м²) лишається приблизно 33 м² стіни. За ціни 10–20 €/м² це становить 330–660 €. Дві кімнати й коридор разом дають близько 90 м² площі стін, тобто 900–1.800 €. Стелі та основу рахуємо окремо, фіксовану ціну називаємо за фото.

У радіусі 50 км навколо Лейпцига плату за виїзд ми не беремо. За більших відстаней після ваших фото називаємо загальну ціну, дорога в неї вже входить. Докладніше про ціни та порядок роботи — на сторінці Фарбування квартири: вартість, а про більші роботи читайте на сторінці Ремонт квартири в Лейпцигу.