Покраска при выезде: когда вы обязаны делать ремонт, а когда нет

Новый закон: красить квартиру при выезде в 2026 году?

Кто ищет новый закон по теме «покраска квартиры при выезде 2026», находит много руководств с годом в заголовке. Такого закона нет. Основу закон формулирует одной фразой: арендодатель содержит квартиру в состоянии, пригодном для использования (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Перенести покраску на вас он может, только если ваш договор аренды регулирует это действительным пунктом. Когда пункт действителен, решили суды, и прежде всего Bundesgerichtshof (BGH) начиная с 2003 года.

В 2026 году в Бундестаге находится реформа арендного права «Mietrecht II» (Drucksache 21/6807). Бундестаг впервые обсудил её 9 июля 2026 года, 14 октября 2026 года правовой комитет (Rechtsausschuss) заслушал экспертов. Речь идёт об индексируемой аренде, надбавках за меблировку, краткосрочной аренде, льготном сроке при задолженности по аренде (Schonfrist) и упрощённой процедуре модернизации. Насчёт Schönheitsreparaturen и ремонта при выезде в проекте, судя по резюме Бундестага, ничего не предусмотрено. По состоянию на ноябрь 2026 года.

Эти правила берутся из решений BGH, часть которых старше 20 лет. Ваша обязанность определяется вашим договором, а не календарным годом.

Нужно ли красить при выезде? Четыре вопроса к вашему договору аренды

Под «ремонтом при выезде» понимаются Schönheitsreparaturen (косметический ремонт): поклейка обоев и покраска стен и потолков, покраска радиаторов вместе с трубами отопления, межкомнатных дверей, а также окон и наружных дверей изнутри. Всё, что выходит за эти рамки, например шлифовка паркета или покраска окон снаружи, арендодатель, как правило, не вправе перекладывать на вас. Красить вам нужно, только если выполняются все четыре условия:

• Договор возлагает на вас Schönheitsreparaturen. Если об этом в договоре ничего не сказано, красить не нужно.
• Квартира была отремонтирована при вашем въезде, либо вы получили соразмерную компенсацию, например месяцы без арендной платы.
• В пункте нет жёстких сроков, нет квоты, нет обязанности нанимать профессиональную фирму и нет обязательного ремонта при выезде независимо от состояния квартиры.
• Помещения действительно изношены (abgewohnt). Одного истёкшего срока недостаточно.

Въехали в неотремонтированную квартиру: чаще всего обязанности нет

18 марта 2015 года BGH изменил свою позицию (VIII ZR 185/14). Пункт, который возлагает на вас Schönheitsreparaturen, недействителен, если вы въехали в неотремонтированную или нуждавшуюся в ремонте квартиру и не получили соразмерной компенсации. Иначе вам пришлось бы устранять следы предыдущего арендатора и, возможно, вернуть квартиру в лучшем состоянии, чем вы её приняли. В рассмотренном деле покраска требовалась в трёх комнатах. Скидка в размере половины месячной арендной платы не была соразмерной компенсацией.

Считается ли квартира неотремонтированной, решает общее впечатление: незначительные следы использования не в счёт. Доказывать, что квартира была неотремонтирована, должны вы как арендатор, а компенсацию — арендодатель. Даже договорённость о ремонте с предыдущим арендатором не спасает пункт, это BGH решил в 2018 году (VIII ZR 277/16). Если пункт недействителен, снова действует закон: содержание квартиры в порядке (Instandhaltung) лежит на арендодателе.

Красить при выезде через 5 лет? Сроки, квоты и состояние

Во многих договорах есть график сроков по старому образцу: кухня, ванная и душ — каждые три года, жилые комнаты и спальни, коридор и туалет — каждые пять лет, прочие подсобные помещения — каждые семь лет. Эти цифры — лишь ориентиры. Ещё 23 июня 2004 года BGH решил: кто формулирует сроки жёстко, то есть без учёта состояния, у того пункт недействителен (VIII ZR 361/03). Допустимы формулировки вроде «in der Regel» («как правило») или «im Allgemeinen» («в целом»).

Поэтому и через пять лет красить автоматически не нужно. При действительном, гибком пункте важно, действительно ли помещения изношены. Если стены и потолки через шесть лет всё ещё в хорошем состоянии, делать ничего не нужно.

Ещё три типовые формулировки регулярно не выдерживают проверки. Квотный пункт («Wer vor Ablauf der Frist auszieht, zahlt anteilig» — «кто съезжает до истечения срока, платит пропорционально») BGH признал недействительным 18 марта 2015 года (VIII ZR 242/13) и подтвердил это в 2024 году (VIII ZR 79/22); выдержать проверку может только действительно индивидуально согласованная квота. Ремонт при выезде в дополнение к текущему ремонту, независимо от того, когда красили в последний раз, тоже недействителен (BGH 2003, VIII ZR 308/02). И даже одна жёсткая часть делает недействительным весь пункт (VIII ZR 21/13).

Четыре примера того, как это работает. Это расчётные примеры на основе правовой ситуации, а не реальные случаи:

Старый договор аренды: ремонт при выезде по старым пунктам

В старых договорах особенно часто встречаются пункты, которые BGH отклонил: жёсткие графики сроков времён до 2004 года, ремонт «bei Auszug in jedem Fall» («при выезде в любом случае») или квоты. Возраст договора такой пункт не защищает. Решение BGH 2015 года (VIII ZR 185/14) касалось договора аренды, начавшегося 1 октября 2002 года. Состав суда (Senat) прямо отказался считать пункт действительным ради арендодателя из соображений защиты доверия (Vertrauensschutz). Тот, кто использует заранее подготовленные пункты, как правило, несёт риск того, что судебная практика позже изменится.

Всё равно читайте пункт слово за словом. Решают мелкие различия: «in der Regel» («как правило») вместо «spätestens» («не позднее»), «bei Bedarf» («по необходимости») вместо «bei Auszug» («при выезде»). Это общий ориентир, а не юридическая консультация. В случае сомнений дайте проверить договор Mieterverein (объединению арендаторов) или адвокату, прежде чем браться за кисть.

Если красить всё же нужно: как и кем

Если пункт действителен, действуют чёткие границы. Вы вправе красить сами или позвать помощников. Профессиональную фирму (Fachbetrieb) вам предписывать нельзя: пункт, который этого требует, недействителен (BGH, 9 июня 2010 года, VIII ZR 294/09), потому что он лишает вас более дешёвой работы своими силами.

Красить в яркие цвета в период аренды вам разрешено. Но если вы возвращаете квартиру в необычных цветах, вы отвечаете за это и без действительного пункта о ремонте. В деле, которое BGH рассмотрел 6 ноября 2013 года (VIII ZR 416/12), отдельные стены были красными, жёлтыми и синими, и арендаторам пришлось оплатить перекрашивание, потому что в таком виде квартиру почти невозможно было снова сдать. Поэтому тот, кто красит, берёт светлые, нейтральные, хорошо кроющие краски.

Курение, если оно не запрещено в договоре, считается пользованием в рамках договора. Поэтому пожелтевшие стены сами по себе не основание для возмещения ущерба (BGH, 28 июня 2006 года, VIII ZR 124/05). Иначе может быть при чрезмерном курении, если обычная покраска не убирает следы (VIII ZR 37/07). Нужно ли красить, зависит и у курильщиков от пункта договора.

Если арендодатель всё равно требует красить

Арендодатель настаивает? Действуйте так:

• Спросите, на какой пункт он опирается, и положите рядом протокол при въезде и фото.
• Не подписывайте в Übergabeprotokoll обязанность красить или платить, если вы её не понимаете. Как устроен протокол, написано на странице Протокол сдачи квартиры.
• Без действительного пункта у арендодателя нет права требовать покраски, которое он мог бы зачесть в счёт вашей Kaution (залога). Если обязанность существует, он, как правило, должен сначала назначить вам разумный срок для покраски, прежде чем поручить работу фирме и прислать вам счёт.
• Если вы уже покрасили или заказали покраску на основании недействительного пункта, может существовать право на возмещение. Но оно погашается сроком давности через шесть месяцев после окончания арендных отношений (§ 548 Abs. 2 BGB).

Весь порядок сдачи показывает страница Сдача квартиры при выезде. О том, что действует при уборке, написано на странице Сдать квартиру besenrein («под метлу»).

Покраска стен под заказ: что мы берём на себя и сколько это стоит

Если красить нужно, а времени нет, мы возьмём это на себя. Мы красим стены в два слоя, готовим основание, красим потолки, откосы и примыкания и снимаем старые обои. Заново клеить обои мы не берёмся. Красить проще всего в пустых помещениях. Поэтому по желанию мы заранее освобождаем их (вывоз хлама) и перевозим вашу мебель в новую квартиру (переезд в Лейпциге).

Площадь стен считается так: периметр комнаты умножить на высоту, минус двери и окна. Пример: комната 4 × 3,5 м и высотой 2,50 м имеет периметр 15 м, то есть 37,5 м². Без двери и окна (вместе около 4,5 м²) остаётся примерно 33 м² стен. При 10–20 €/м² это составит 330–660 €. Две комнаты и коридор вместе дают около 90 м² площади стен, то есть 900–1.800 €. Потолки и основание считаем отдельно, фиксированную цену называем по фото.

В радиусе 50 км вокруг Лейпцига плату за выезд мы не берём. Если дальше, называем общую цену по вашим фото, дорога в неё уже входит. Подробнее о ценах и порядке работы — на странице Покраска квартиры: цены, более крупные работы описаны на странице Ремонт квартиры в Лейпциге.