Протокол сдачи квартиры (Übergabeprotokoll): образец, содержание и что помогает в споре

Зачем нужен протокол при сдаче квартиры

Закона, который требовал бы протокол при сдаче квартиры, нет. Тем не менее Mietervereine (объединения арендаторов) и справочные материалы советуют его вести, потому что без протокола в споре будет слово против слова. Тщательно составленный протокол позволяет выяснить, что было уже раньше, а что добавилось.

Он помогает обеим сторонам. Арендодатель знает, что получает обратно и что ему нужно привести в порядок. У вас есть чёрным по белому, в каком состоянии вы сдали квартиру. При въезде то же самое действует в обратную сторону: всё, что уже было сломано, должно попасть в протокол, чтобы позже это не поставили вам в вину. Говорите ли вы Übergabeprotokoll, Wohnungsübergabeprotokoll или Abnahmeprotokoll, имеется в виду одна и та же бумага.

Как проходит вся сдача, от уведомления о расторжении договора до Kaution, написано на нашей странице Сдача квартиры при выезде. Здесь речь только о бумаге.

Протокол сдачи квартиры: что в него входит

Хороший протокол конкретен. «Стены в порядке» говорит мало, «три отверстия от дюбелей на северной стене в гостиной» говорит всё. Эти пункты должны войти в него обязательно:

• Дата, время и адрес квартиры, с этажом и расположением
• Имя и адрес арендатора и арендодателя или управляющей компании, а также ваш новый адрес и ваш счёт для Kaution
• Показания счётчиков с номером счётчика для электричества, газа, воды и отопления, дополнительно в виде фото
• Ключи по виду и количеству: входная дверь дома, квартира, подвал, почтовый ящик, гараж, чипы и запасные ключи
• Каждая комната отдельно: стены, потолки, полы, окна, двери и радиаторы
• Кухня и ванная со смесителями, швами и встроенными элементами
• Каждый недостаток с местом, видом и размером, а не просто «повреждено»
• Всё, что остаётся в квартире: встроенная кухня, светильники, полки, карнизы
• Договорённости: кто что устраняет и к какому сроку
• Подписи обеих сторон с датой, при необходимости также свидетеля

В лейпцигском старом доме (Altbau) в Плагвице, Конневице или Голисе часто добавляются дощатый пол, коробчатые окна (Kastenfenster), кафельная печь и лепнина. Зафиксируйте и их состояние, особенно если повреждения уже есть. Для каждого из этих пунктов в нашем Übergabeprotokoll (PDF) есть отдельное поле.

Протокол сдачи квартиры: до, в день сдачи и после

• За неделю до: Получить письменное подтверждение даты, распечатать образец дважды, спросить свидетеля, освободить подвал и чердак.
• Накануне: Сделать квартиру пустой и besenrein. Что значит «besenrein», написано на странице Сдача квартиры besenrein.
• В день сдачи: Пройти по комнатам при дневном свете, вместе осмотреть и записать каждый недостаток, снять показания счётчиков, пересчитать ключи.
• Перед подписью: Прочитать всё ещё раз. То, что не соответствует действительности, исправляется или отмечается как возражение.
• После: Взять копию, сохранить фото и сообщить показания счётчиков поставщику. Новую квартиру вы регистрируете. Порядок Ummeldung (перерегистрация) в Лейпциге описан отдельно.

Заложите на встречу час, а для большой квартиры в старом доме больше. Не назначайте сдачу на тот час, когда ещё грузят фургон.

Как правильно записывать недостатки: обычный износ или повреждение?

За следы, которые появляются при обычном проживании, вы платить не обязаны. По § 538 BGB арендатор не отвечает за изменения, возникшие от пользования в рамках договора. Где проходит граница, в итоге решает конкретный случай. В качестве грубого ориентира может помочь это сопоставление, оно не является юридической консультацией:

Нужно ли вам красить при выезде, зависит от договора аренды. Это объясняет страница Покраска при выезде. Если покраска необходима, мы берём на себя покраску стен. Цены указаны на странице Покраска квартиры.

Отказ от подписи, возражения, спор о Kaution

Своей подписью вы подтверждаете то, что написано в протоколе. Поэтому Berliner MieterGemeinschaft (берлинское объединение арендаторов) советует подписывать, только если вы полностью согласны с содержанием. Что делать, если что-то не так?

• Впишите возражение в протокол, например: «Mieter widerspricht dem Eintrag zum Parkett im Flur, die Kratzer waren beim Einzug vorhanden.» («Арендатор не согласен с записью о паркете в коридоре, царапины были при въезде.»)
• Если одна из сторон отказывается подписывать, зафиксируйте и это. Свидетель подтверждает это своей подписью.
• Приведите свидетеля: человека, который не является стороной договора и позже сможет сказать, как выглядела квартира.
• Ведите свой собственный протокол и делайте свои фото в сам день сдачи и при дневном свете.
• Не бросайте ключи в почтовый ящик без предупреждения. Это рискованно, потому что дату возврата потом трудно подтвердить.

После сдачи начинается отсчёт времени. Твёрдого срока для Kaution в законе нет. Арендодатель вправе проверять разумное время, как ориентир считают от трёх до шести месяцев, в отдельных случаях и дольше (по состоянию на ноябрь 2026 года). Его требования о возмещении ущерба погашаются сроком давности через шесть месяцев после возврата квартиры. Ваше право требовать Kaution действует в рамках общего срока давности — три года.

Без споров получается не всегда. Члены DMB Mieterverein Leipzig e. V. (Hans-Poeche-Straße 9) могут получить там консультацию по телефону. Иначе поможет адвокат по арендному праву. Мы сами юридических консультаций не даём.

Протокол сдачи квартиры при выезде в PDF: наш образец для печати

Образец состоит из двух страниц формата A4 и рассчитан на чёрно-белую печать. На странице 1 указаны адрес, участники, показания счётчиков и ключи. На странице 2 вы проходите комнату за комнатой, вносите недостатки и договорённости и подписываете. Скачать можно здесь: Übergabeprotokoll (PDF).

• Распечатать дважды, по одному экземпляру для арендатора и арендодателя
• Заполнять шариковой ручкой, не карандашом
• Неиспользованные поля зачеркнуть, чтобы ничего нельзя было дописать
• Пронумеровать фото и вписать номер у недостатка

Образец — это пример без гарантий, а не юридическая консультация. Если у вашего арендодателя есть собственный бланк, всё равно возьмите с собой наш. Как ваша собственная запись он поможет, если позже что-то окажется неясным.

Перед сдачей: что мы берём на себя в Лейпциге

К дате сдачи квартира должна быть пустой, и освобождение часто занимает больше всего времени. Мы носим и возим при переезде в Лейпциге, освобождаем подвал, чердак и квартиру при вывозе хлама, разбираем мебель, делаем мелкий ремонт и красим стены, если этого требует договор аренды. Подробнее о ремонте на странице Мелкий ремонт в Лейпциге.

После освобождения мы подметаем besenrein, пылесосим и убираем крупную грязь. Оплата — 25 €/ч по затраченному времени, и только если вы этого хотите. Мытьё окон, ванной или кухни мы не предлагаем.

В радиусе 50 км вокруг Лейпцига плату за выезд мы не берём. Если дальше, называем общую цену по вашим фото, дорога в неё уже входит.