Сдача квартиры при выезде: чек-лист, права и сроки

Сдача квартиры при выезде: основные правила

Сдача квартиры: на что обратить внимание? С её помощью вы при выезде возвращаете съёмную квартиру. Закон требует для этого немногого. По § 546 BGB после окончания договора вы обязаны вернуть арендованное жильё. Имеется в виду: пустое, со всеми ключами и в том состоянии, которое предусмотрено вашим договором. Что именно это значит, определяют закон, ваш договор аренды и решения Bundesgerichtshof (BGH, Федеральный верховный суд Германии).

Отсчёт начинается с уведомления о расторжении договора (Kündigung). Если оно поступит арендодателю не позднее третьего рабочего дня месяца, договор закончится в последний день второго месяца после этого: уведомление до третьего рабочего дня января — конец договора 31 марта. Сдача квартиры при выезде приходится обычно на этот последний день или на несколько дней раньше.

Закон не требует составлять Übergabeprotokoll (протокол сдачи квартиры). Но без протокола в споре будет слово против слова. Как его вести, написано на странице Протокол сдачи квартиры.

Чек-лист сдачи квартиры: за четыре недели

Четырёх недель обычно хватает, если начать рано. Узким местом редко бываете вы сами, чаще сроки: Halteverbot (запрет парковки), помощники и прежде всего Sperrmüll (крупногабаритный мусор): Stadtreinigung (городская служба уборки) рекомендует закладывать на него даже пять недель.

• Прочитайте договор аренды: найдите пункты о Schönheitsreparaturen (косметическом ремонте), уборке и возврате квартиры в прежний вид (Rückbau). Нужно ли красить, объясняет страница Покраска при выезде.
• Договоритесь о дате сдачи с арендодателем или с Hausverwaltung (управляющей компанией) и получите подтверждение письменно. Сразу спросите о предварительном осмотре (Vorbesichtigung), подробнее об этом ниже.
• Закажите вывоз Sperrmüll, причём в первую очередь: Stadtreinigung Leipzig забирает до 4 м³ за один заказ (платная марка, Wertmarke: 25 € с тротуара, 50 € из квартиры; по состоянию на ноябрь 2026 года) и рекомендует согласовывать дату минимум за пять недель. Другие способы описаны на странице Вывоз Sperrmüll.
• Закажите запрет парковки для фургона: на странице запрет парковки (Halteverbot) в Лейпциге всё описано.
• Забронируйте помощь: помощников при переезде, фургон или и то и другое. Подробнее на странице Переезд в Лейпциге.
• Сообщите поставщикам электричества, газа и интернета дату выезда. С июня 2025 года электричество можно переоформить только на будущее, а не задним числом.
• Новый адрес: при переезде внутри Германии сниматься с регистрации не нужно, достаточно в течение двух недель зарегистрировать новую квартиру (§ 17 BMG). См. Ummeldung (перерегистрация) в Лейпциге.
• Решите вопрос с отпуском на день переезда, см. Отгул на переезд (Sonderurlaub).

Предварительный осмотр: узнать о недостатках заранее

Спросите о предварительном осмотре за две-три недели до даты сдачи. Арендодатель увидит, к чему мог бы придраться, а вы будете знать, что ещё нужно сделать. Попросите его назвать недостатки письменно. Если есть недостаток, за который отвечаете вы, договоритесь о сроке, до которого вы его устраните. Арендодателю не следует заказывать мастера и присылать вам счёт, пока этот срок не истёк. Законного права на предварительный осмотр нет, и не каждый арендодатель его предлагает. Тогда выясняйте, что ещё остаётся нерешённым, прямо в день сдачи.

Последняя неделя перед сдачей квартиры

Теперь квартиру освобождают, и порядок такой: от дальнего к ближнему — сначала подвал и подсобные помещения, потом мебель, в последнюю очередь полы.

• Освободите подвал, чердак и гараж. Если они сданы вам вместе с квартирой, они должны быть так же пусты, как и сама квартира. Как это сделать, написано на странице Расчистка подвала.
• Разберите шкафы, кровати и стеллажи. Мы возьмём это на себя за 35 €/ч, подробнее на странице Разборка шкафа.
• Полки, светильники или кухню, которые вы установили сами, вы вправе забрать с собой (§ 539 Abs. 2 BGB). После этого помещение должно выглядеть аккуратно. Советы по демонтажу: Демонтаж кухни.
• Проверьте стены и полы. Выцветшая краска или лёгкие царапины — это износ от обычного пользования, за него вы не отвечаете (§ 538 BGB). Разбитая плитка или стена, покрашенная в кричащий цвет, — это ущерб, за который вам придётся отвечать.
• Сделайте уборку besenrein: подметите, пропылесосьте, уберите паутину и мусор. Что именно сюда входит, объясняет страница Сдать квартиру besenrein.

В день сдачи: ключи, показания счётчиков, протокол

Заложите на это час и пройдите вместе с арендодателем по квартире комнату за комнатой.

• Протокол по комнатам: состояние, недостатки и кто за них отвечает. Подписывайте, только когда прочитали всё. Недостатки, которые при сдаче не были видны, арендодатель может предъявить и позже.
• Снимите показания счётчиков электричества, газа, воды и отопления, впишите их в протокол и сфотографируйте. Если значений нет, поставщик вправе рассчитать расход по оценке. По отоплению и горячей воде собственник при смене арендатора обязан организовать промежуточное снятие показаний (§ 9b HeizkostenV).
• Верните все ключи, включая дубликаты, а также ключи от подвала, почтового ящика и гаража, и зафиксируйте их количество в протоколе. По решению BGH 2010 года квартира считается не возвращённой, пока не сдан последний ключ (VIII ZR 285/09). До этого момента можно потребовать Nutzungsentschädigung (плату за пользование квартирой) (§ 546a BGB).
• Оставьте письменно новый адрес и банковские реквизиты для возврата Kaution.

Что арендодатель вправе требовать, а что нет

Чаще всего спор вызывают два вопроса, и у каждого есть своя страница: Нужно ли красить при выезде? и Что значит besenrein? Это общий ориентир, а не юридическая консультация. Договор в случае сомнений проверит Mieterverein (объединение арендаторов) или адвокат.

Kaution после выезда: когда её вернут

Kaution не может превышать трёх месячных арендных плат без Nebenkosten (§ 551 BGB). Арендодатель обязан разместить её отдельно от собственных средств, проценты принадлежат вам. Твёрдого срока возврата закон не называет. Арендодателю полагается разумный срок на проверку, как ориентир считают от трёх до шести месяцев. Kaution или разумную её часть он вправе удерживать, пока не готова Nebenkostenabrechnung (годовой расчёт коммунальных платежей) (BGH, 18 января 2006 года, VIII ZR 71/05).

Сообщите новые банковские реквизиты письменно и через три месяца вежливо напомните о себе. Если ответа нет, назначьте срок в две недели. Если арендодатель что-то удерживает, потребуйте расшифровку, за что именно.

Стиральную машину и холодильник демонтируйте заранее

В день сдачи оба прибора часто всё ещё стоят на месте, потому что работали до последнего. Заранее запланируйте их вывоз. Обоим приборам нужна небольшая подготовка, чтобы в дороге ничего не повредилось. Как это делается, написано на страницах Перевозка стиральной машины и Перевозка холодильника.

Что мы берём на себя при вашей сдаче квартиры

Мы семейная бригада, приезжаем вдвоём на одном фургоне и работаем с понедельника по субботу с 9 до 17 часов. В связи с выездом мы берём на себя:

• Переезд и перевозка, в том числе только с помощниками при переезде, если фургон предоставляете вы сами
• Освобождение квартиры, подвала и чердака: вывоз хлама, а для квартир целиком также как ликвидация домашнего хозяйства (Haushaltsauflösung)
• Покраска стен перед сдачей, если этого требует действительный пункт вашего договора: Покраска квартиры и Ремонт квартиры
• Сдача besenrein после освобождения: подметаем, пылесосим и убираем крупную грязь, оплата — 25 €/ч по затраченному времени

Мытьё окон, ванной или кухни мы не предлагаем. Электрические, сантехнические и плиточные работы должна выполнять допущенная фирма. В радиусе 50 км вокруг Лейпцига плату за выезд мы не берём. Если дальше, называем общую цену по вашим фото, дорога в неё уже входит. По нашему счёту вы можете подтвердить расходы для налоговой, см. расходы на переезд и налоги. Мы говорим также по-русски и по-украински.