Сдача квартиры besenrein: определение, чек-лист и граница с генеральной уборкой

Что значит besenrein? Определение по BGH

Что значит besenrein? Законного определения слова «besenrein» нет, оно не встречается ни в одном законе. § 546 BGB требует лишь, чтобы вы вернули арендованное жильё. Мерило даёт Bundesgerichtshof. В решении от 28 июня 2006 года (VIII ZR 124/05) сказано: обязанность вернуть жильё besenrein ограничивается устранением крупных загрязнений. Besenrein, таким образом, означает, что квартира начерно очищена метлой.

В рассмотренном деле арендаторы жили в квартире с 2000 по 2004 год. Арендодатель сослался на никотиновые отложения и потребовал около 9.200 € возмещения ущерба, в том числе за ремонт, мытьё окон и кухню. Судьи разобрали каждый пункт. Крупные загрязнения они нашли только в виде паутины в подвале. По окнам и кухне нарушения обязанностей они не признали.

Сдача квартиры besenrein: чек-лист для каждой комнаты

Суды и справочные материалы называют основой три вещи: пусто, подметено, без мусора. Пройдите по квартире с этим списком накануне сдачи:

• Все помещения пусты: мебель, коробки и мелочи в ящиках, встроенных шкафах и на подоконниках. Всё, что принадлежит вам, должно уйти.
• Полы: твёрдые покрытия подметите, ковровое покрытие пропылесосьте. Мыть или натирать мастикой не нужно.
• Уберите паутину во всех помещениях, в том числе в подвале.
• Кухня: уберите остатки еды и мусор, опустошите холодильник, если он относится к квартире.
• Ванная: уберите крупную грязь, достаньте волосы и остатки из раковины, ванны и слива.
• Подоконники и встроенные шкафы очистите от крупной пыли, остатки клея от наклеек на стёклах уберите.
• Балкон или террасу подметите и уберите скользкий налёт грязи на полу, чтобы по нему можно было безопасно ходить.
• Подвал, чердак и гараж сдайте пустыми и подметёнными, если они сданы в аренду вместе с квартирой.

Besenrein или Grundreinigung? В чём разница

Спор возникает потому, что многие говорят «чисто», а имеют в виду «besenrein». Разница больше, чем кажется:

По поводу известкового налёта и жира мнения расходятся: одни суды и руководства относят их к крупным загрязнениям, другие нет.

Есть две границы в сторону более строгих требований. Кто явно давно не убирал квартиру, должен сделать больше, чем подмести: тогда объединение арендодателей (Vermieterverband) требует, чтобы кухня и ванная были пригодны для гигиеничного пользования, а заметно загрязнённые окна были вымыты. И если в договоре написано «gereinigt» («очищено»), «sauber» («чисто») или «Grundreinigung» («генеральная уборка»), действует этот текст, если он действителен. Landgericht Berlin II (земельный суд Берлина) 13 февраля 2024 года признал недействительным пункт, который требовал вымытых окон, вымытых полов и смесителей без известкового налёта (67 S 186/23). Обязанность осталась прежней: besenrein. Решение касается одного конкретного договора, но показывает, как суды могут смотреть на такие вещи. Это не юридическая консультация, договор в случае сомнений проверит Mieterverein (объединение арендаторов) или адвокат.

Besenrein, sauber, gereinigt: что написано в договоре аренды

Загляните в договор, прежде чем убирать. Формулировка определяет, что вы должны:

• «Besenrein» или «besenrein und geräumt» («под метлу и освобождено»): вы должны устранить крупные загрязнения, как описано выше.
• «Sauber» («чисто»), «gereinigt» («очищено») или «in ordnungsgemäßem Zustand» («в надлежащем состоянии»): это звучит как нечто большее, но часто неясно. Сомнения при толковании заранее подготовленных пунктов договора идут в ущерб тому, кто их предложил, то есть арендодателю (§ 305c Abs. 2 BGB).
• «Grundreinigung» («генеральная уборка») или «Endreinigung durch einen Fachbetrieb» («финальная уборка силами профессиональной фирмы»): для таких обязанностей нужен ясный, действительный пункт. Общие формулировки суды уже отклоняли, так поступил Landgericht Berlin II в 2024 году.

Индивидуально согласованные договорённости, напротив, действуют. Если вы пообещали арендодателю тщательно убрать квартиру, выполните это или получите от него отказ в письменном виде.

Подвал, чердак и гараж: что там остаётся

Подвал забывают чаще всего. Если он сдан в аренду вместе с квартирой, при сдаче он должен быть так же пуст и besenrein, как квартира. В деле BGH 2006 года как крупное загрязнение засчитали именно паутину в подвальном помещении.

Если что-то остаётся, оно сначала остаётся вашей собственностью. Но арендодатель не обязан хранить это годами: он может назначить срок, вывезти остатки за ваш счёт и вычесть счёт из Kaution (залога). При значительных объёмах он, кроме того, может заявить, что квартира ещё не возвращена полностью. Тогда встаёт вопрос о Nutzungsentschädigung (компенсации за пользование, § 546a BGB), то есть о дальнейшей арендной плате, пока всё не будет вывезено.

Как освободить подвал:

• Wertstoffhof (пункт приёма вторсырья и крупногабаритных отходов): Stadtreinigung Leipzig (городская служба уборки) принимает Sperrmüll (крупногабаритный мусор) на своих пунктах Wertstoffhof без дополнительной платы. Для этого нужен адрес регистрации в Лейпциге (Meldeadresse). Подробнее на странице Wertstoffhof в Лейпциге.
• Вывоз с адреса: Stadtreinigung забирает до 4 м³ за один заказ, платная марка (Wertmarke) 25 € с тротуара или 50 € из квартиры (по состоянию на ноябрь 2026 года). Дату стоит согласовать минимум за пять недель. Отходы от перестройки и ремонта она не забирает.
• Краски, лаки и растворители — это опасные отходы (Schadstoffe). Им не место в Sperrmüll, их нужно сдавать в пункт сбора опасных отходов (Schadstoffsammlung) Stadtreinigung.
• Мы освобождаем подвал, чердак и квартиру вместе. Цены и порядок работы описаны на страницах Расчистка подвала и Вывоз Sperrmüll.

Арендодатель говорит: недостаточно чисто

Спор возникает чаще всего в самый день сдачи. Так вы сохраните возможность действовать:

• Сфотографируйте каждую комнату перед осмотром и ещё раз после него. Дату и время съёмки должно быть можно подтвердить.
• Попросите назвать недостаток в протоколе конкретно, например «Spinnweben im Kellerraum» («паутина в подвальном помещении») вместо «Reinigung mangelhaft» («уборка некачественная»). Тогда обе стороны знают, о чём речь.
• Не подписывайте того, с чем вы не согласны. Фраза вроде «Mieter trägt die Reinigungskosten» («арендатор несёт расходы на уборку») позже может быть использована против вас.
• При обоснованной критике договоритесь о сроке на доработку. Если у нас этот день свободен, мы и в короткий срок ещё раз подметём.
• Если из Kaution что-то вычитают, потребуйте расшифровку со счетами.

Освободить квартиру и сдать besenrein: это мы берём на себя

Мы освобождаем квартиру, подвал и подсобные помещения и в конце проходим с метлой. Если квартира должна быть, кроме того, полностью готова к сдаче, мы подметаем и пылесосим все помещения, убираем паутину и крупную грязь и возвращаем её besenrein. Стоимость этой работы — 25 €/ч по затраченному времени.

Пример (расчёт): 2-комнатная квартира площадью 55 м² при 20–40 €/м² обойдётся примерно в 1.100–2.200 €, включая подвал. Фиксированную цену называем по фото, потому что решают количество вещей, лестницы и доступ. Как это происходит с квартирами целиком, написано на страницах Вывоз хлама в Лейпциге и Ликвидация домашнего хозяйства (Haushaltsauflösung).

• Присутствовать вам не обязательно: многие отдают нам ключ и приходят только на приёмку.
• По желанию после освобождения мы присылаем фото каждой комнаты. Храните их, пока не вернут Kaution.
• Мыть окна, убирать ванную и кухню или проводить финальную уборку (Endreinigung) мы не предлагаем. Для этого есть клининговые фирмы, если ваш договор требует больше, чем besenrein.
• В радиусе 50 км вокруг Лейпцига плату за выезд мы не берём. Если дальше, называем общую цену по вашим фото, дорога в неё уже входит.